为落实建设部等六部委2006年7月11日发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，促进房地产市场健康发展，2006年9月1日，国家外汇管理局、建设部联合发布了《关于规范房地产市场外汇管理的通知》（以下简称通知），现将《通知》
的主要内容、基本原则、管理要求等介绍如下。
一、《通知》的主要内容
《通知》一方面明确规定了外商投资房地产企业借用外债的条件、转股收汇外资外汇登记以及禁止固定回报或变相固定回报等内容，另一方面具体规定了境外机构在境内的分支、代表机构、境外个人以及港澳台居民和华侨在境内购买商品房所涉及的外汇收支和汇兑管理，以及已结汇的购房因故退回和转让商品房所得人民币收入购汇汇出等问题。
《通知》要求外汇指定银行、外汇管理部门以及房地产主管部门要及时汇总本地区房地产外资统计信息，严格汇兑审核，加强部门之间的协调和配合，认真落实房地产市场外汇管理及外资准入等政策法规，严肃查处房地产交易和汇兑环节违规违法等问题。
二、《通知》确定的基本管理原则
（一）商业存在原则。《通知》明确规定，境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业，并经有关部门批准和办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。
（二）实需自用原则。即境外机构在境内的分支、代表机构只能在注册登记地购买符合实际需要的自用商品房，境外机构不得直接购买境内商品房。对于境外个人，则要求其必须满足在境内工作和学习时间超过一年、且必须是实需自用的条件。考虑到港澳台居民和华侨在境内生活的实际情况，允许其在境内购买一定面积的商品房。对不符合实需自用原则的，外汇指定银行不得为其办理外汇购房款的结汇手续。
（三）先结汇、后入账原则。不论境外机构在境内设立的分支、代表机构在境内购买商品房，还是符合条件的境外个人以及港澳台居民和华侨在境内购买商品房，从境外直接汇入的购房款，或者使用境内外汇帐户内的资金购买商品房，都需要将购房款在外汇指定银行办理结汇后，方可将结汇后的人民币资金划入房地开发企业的人民币帐户，上述购房外汇资金不得直接进入房地产开发企业的外汇帐户。
三、《通知》对不同购房主体的要求
（一）规定了境外机构在境内设立的分支、代表机构购买境内商品房的结汇管理。不管其购房外汇资金来源是境外汇入，还是境内外汇账户内的资金，均要求其提供一些相关证明材料，经过外汇指定银行真实性审核确认后，才可将购房款外汇资金结汇后直接划入房地产开发企业的人民币账户，不得将外汇购房款直接划入房地产开发企业的外汇账户。
（二）规定了境外个人在境内购买商品房结汇管理。从结汇管理原则看，与境外机构在境内的分支代表机构在注册的购买商品房是一致的，即不论其购房款是直接从境外汇入，还是从境内外汇账户支付，均需将外汇购房款结汇成人民币后，划入房地产开发企业的人民币账户，不得进入其外汇账户。
在审核境外个人购买商品房结汇时，要明确其对象仅限于在境内工作、学习时问超过一年的境外个人，并要求其出具一年期以上的境内有效劳动雇佣合同或学籍证明。同时，为贯彻实需自住原则，要求境外个人在申请结汇时，须提供由房地产主管部门出具的该境外个人在所在城市购房的商品房预售合同登记备案等相关证明材料。这样，就将房地产主管部门的交易管理和外汇局的汇兑管理紧密结合起来，可以大大提高汇兑管理成效。
（三）规定了港澳台居民和华侨因生活需要，在境内购买一定面积的自住商品房有关结汇管理。结汇的管理原则和审核原则与境外个人基本一致，但不需出具一年期以上的境内有效劳动雇佣合同或学籍证明。
四、《通知》明确的其他事项
（一）明确了境内分支、代表机构和境外个人因故没有完成商品房买卖的汇兑管理。《通知》明确规定境外机构在境内的分支、代表机构和境外个人因故不能完成商品房交易的，需将退回的人民币购房款购汇汇出的，应持申请书、原结汇凭证以及房地产开发企业与境内分支、代表机构或境外个人解除商品房买卖合同等证明文件，向原结汇的外汇指定银行申请，而不能跨行申请。经外汇指定银行真实性审核确认后，方可将人民币购房款及利息购汇划回境外机构或个人外汇账户。
（二）明确了境内分支、代表机构和境外个人转让所购商品房取得的人民币资金汇兑管理。《通知》明确规定境内分支、代表机构或境外个人转让所购境内商品房所取得的人民币资金，需持商品房转让合同和相关的完税证明等材料，向商品房所在地外汇局申请，经外汇局审核后，方可购汇汇出境外。
（三）明确了外商投资房地产企业借用外债的管理。《通知》规定，外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35％的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外债登记。
（四）明确了境外机构和个人通过股权转让等方式并购境内房地产企业所涉及的转股收汇外资外汇登记以及外商投资企业外汇登记或变更登记管理。《通知》中明确规定，对于未能以自有资金一次性支付全部转入款的，外汇局不予办理转股收汇外资外汇登记。
同时，明确了中外投资各方在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报条款的，外汇局不予办理外商投资企业外汇登记或登记变革手续。
（五）明确了境外机构和个人在外汇指定银行开立的外国投资者专用外汇账户资金，不得用于房地产开发和经营。如果需要房地产开发经营，必须先设立房地产企业，这是防止境外资金迂回炒作境内房地产市场的需要，也是落实“商业存在”这一原则的要求。
（六）明确了外汇指定银行的审核和信息统计要求。外汇指定银行应严格审核境内分支、代表机构和境外个人买卖商品房所涉外汇收支和汇兑业务，认真做好审核工作。同时，应按月汇总境内分支、代表机构和境外个人购买商品房的统计信息，在规定的时间内按照规定的格式报送所在地外汇局。
（七）对外汇局和房地产主管部门分别作出了管理要求。各地外汇局必须加强境内分支、代表机构和境外个人买卖商品房的统计监测和监督管理，按时将统计信息上报总局。《通知》也要求房地产主管部门应严格商品房预售合同登记备案制度，加强部门间的协作配合，建立健全房地产外资交易信息共享、情况通报机制。外汇局要充分利用这一时机，加强与房地产主管部门的联系和沟通，尤其是加强统计信息交流，健全和完善房地产市场的外资统计信息。
（八）明确了相应的处罚原则。《通知》规定外汇指定银行、境内分支、代表机构和境外个人违反规定的，外汇局应根据《中华人民共和国外汇管理条例》及相关规定进行处罚。同时强调，房地产主管部门要认真贯彻执行有关法律、法规和政策，建立健全对房地产交易环节违法违纪行为的监督和惩戒机制，严肃查处房地产交易环节的违法违纪行为。
（九）《通知》从发布之日实施。根据法不溯及既往的原则，明确了在《通知》生效前，境内分支、代表机构和境外个人已签订商品房买卖合同的，转让商品房涉及的汇兑事宜仍按原规定办理。
的主要内容、基本原则、管理要求等介绍如下。
一、《通知》的主要内容
《通知》一方面明确规定了外商投资房地产企业借用外债的条件、转股收汇外资外汇登记以及禁止固定回报或变相固定回报等内容，另一方面具体规定了境外机构在境内的分支、代表机构、境外个人以及港澳台居民和华侨在境内购买商品房所涉及的外汇收支和汇兑管理，以及已结汇的购房因故退回和转让商品房所得人民币收入购汇汇出等问题。
《通知》要求外汇指定银行、外汇管理部门以及房地产主管部门要及时汇总本地区房地产外资统计信息，严格汇兑审核，加强部门之间的协调和配合，认真落实房地产市场外汇管理及外资准入等政策法规，严肃查处房地产交易和汇兑环节违规违法等问题。
二、《通知》确定的基本管理原则
（一）商业存在原则。《通知》明确规定，境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业，并经有关部门批准和办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。
（二）实需自用原则。即境外机构在境内的分支、代表机构只能在注册登记地购买符合实际需要的自用商品房，境外机构不得直接购买境内商品房。对于境外个人，则要求其必须满足在境内工作和学习时间超过一年、且必须是实需自用的条件。考虑到港澳台居民和华侨在境内生活的实际情况，允许其在境内购买一定面积的商品房。对不符合实需自用原则的，外汇指定银行不得为其办理外汇购房款的结汇手续。
（三）先结汇、后入账原则。不论境外机构在境内设立的分支、代表机构在境内购买商品房，还是符合条件的境外个人以及港澳台居民和华侨在境内购买商品房，从境外直接汇入的购房款，或者使用境内外汇帐户内的资金购买商品房，都需要将购房款在外汇指定银行办理结汇后，方可将结汇后的人民币资金划入房地开发企业的人民币帐户，上述购房外汇资金不得直接进入房地产开发企业的外汇帐户。
三、《通知》对不同购房主体的要求
（一）规定了境外机构在境内设立的分支、代表机构购买境内商品房的结汇管理。不管其购房外汇资金来源是境外汇入，还是境内外汇账户内的资金，均要求其提供一些相关证明材料，经过外汇指定银行真实性审核确认后，才可将购房款外汇资金结汇后直接划入房地产开发企业的人民币账户，不得将外汇购房款直接划入房地产开发企业的外汇账户。
（二）规定了境外个人在境内购买商品房结汇管理。从结汇管理原则看，与境外机构在境内的分支代表机构在注册的购买商品房是一致的，即不论其购房款是直接从境外汇入，还是从境内外汇账户支付，均需将外汇购房款结汇成人民币后，划入房地产开发企业的人民币账户，不得进入其外汇账户。
在审核境外个人购买商品房结汇时，要明确其对象仅限于在境内工作、学习时问超过一年的境外个人，并要求其出具一年期以上的境内有效劳动雇佣合同或学籍证明。同时，为贯彻实需自住原则，要求境外个人在申请结汇时，须提供由房地产主管部门出具的该境外个人在所在城市购房的商品房预售合同登记备案等相关证明材料。这样，就将房地产主管部门的交易管理和外汇局的汇兑管理紧密结合起来，可以大大提高汇兑管理成效。
（三）规定了港澳台居民和华侨因生活需要，在境内购买一定面积的自住商品房有关结汇管理。结汇的管理原则和审核原则与境外个人基本一致，但不需出具一年期以上的境内有效劳动雇佣合同或学籍证明。
四、《通知》明确的其他事项
（一）明确了境内分支、代表机构和境外个人因故没有完成商品房买卖的汇兑管理。《通知》明确规定境外机构在境内的分支、代表机构和境外个人因故不能完成商品房交易的，需将退回的人民币购房款购汇汇出的，应持申请书、原结汇凭证以及房地产开发企业与境内分支、代表机构或境外个人解除商品房买卖合同等证明文件，向原结汇的外汇指定银行申请，而不能跨行申请。经外汇指定银行真实性审核确认后，方可将人民币购房款及利息购汇划回境外机构或个人外汇账户。
（二）明确了境内分支、代表机构和境外个人转让所购商品房取得的人民币资金汇兑管理。《通知》明确规定境内分支、代表机构或境外个人转让所购境内商品房所取得的人民币资金，需持商品房转让合同和相关的完税证明等材料，向商品房所在地外汇局申请，经外汇局审核后，方可购汇汇出境外。
（三）明确了外商投资房地产企业借用外债的管理。《通知》规定，外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35％的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外债登记。
（四）明确了境外机构和个人通过股权转让等方式并购境内房地产企业所涉及的转股收汇外资外汇登记以及外商投资企业外汇登记或变更登记管理。《通知》中明确规定，对于未能以自有资金一次性支付全部转入款的，外汇局不予办理转股收汇外资外汇登记。
同时，明确了中外投资各方在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报条款的，外汇局不予办理外商投资企业外汇登记或登记变革手续。
（五）明确了境外机构和个人在外汇指定银行开立的外国投资者专用外汇账户资金，不得用于房地产开发和经营。如果需要房地产开发经营，必须先设立房地产企业，这是防止境外资金迂回炒作境内房地产市场的需要，也是落实“商业存在”这一原则的要求。
（六）明确了外汇指定银行的审核和信息统计要求。外汇指定银行应严格审核境内分支、代表机构和境外个人买卖商品房所涉外汇收支和汇兑业务，认真做好审核工作。同时，应按月汇总境内分支、代表机构和境外个人购买商品房的统计信息，在规定的时间内按照规定的格式报送所在地外汇局。
（七）对外汇局和房地产主管部门分别作出了管理要求。各地外汇局必须加强境内分支、代表机构和境外个人买卖商品房的统计监测和监督管理，按时将统计信息上报总局。《通知》也要求房地产主管部门应严格商品房预售合同登记备案制度，加强部门间的协作配合，建立健全房地产外资交易信息共享、情况通报机制。外汇局要充分利用这一时机，加强与房地产主管部门的联系和沟通，尤其是加强统计信息交流，健全和完善房地产市场的外资统计信息。
（八）明确了相应的处罚原则。《通知》规定外汇指定银行、境内分支、代表机构和境外个人违反规定的，外汇局应根据《中华人民共和国外汇管理条例》及相关规定进行处罚。同时强调，房地产主管部门要认真贯彻执行有关法律、法规和政策，建立健全对房地产交易环节违法违纪行为的监督和惩戒机制，严肃查处房地产交易环节的违法违纪行为。
（九）《通知》从发布之日实施。根据法不溯及既往的原则，明确了在《通知》生效前，境内分支、代表机构和境外个人已签订商品房买卖合同的，转让商品房涉及的汇兑事宜仍按原规定办理。
大理支局及时传达贯彻外汇总局房地产市场
外汇管理政策培训电视电话会议精神
为及时传达贯彻外汇总局房地产市场外汇管理政策培训电视电话会议精神，大理支局于2006年9月7日召开外汇指定银行培训会，组织外汇指定银行相关人员学习相关政策法规，各家银行业务主管、经办人员等参加了培训会。
在培训会上，大理支局向各外汇指定银行传达了外汇总局邓先宏副局长、邹林司长的讲话精神，重点学习了建设部等六部委2006年7月11日发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》以及外汇总局、建设部2006年9月1日发布的《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》等文件。在培训会上，支局强调指出，外汇指定银行要按照商业存在、实需自用、先结汇、后入账等原则，严格审核境内分支、代表机构和境外个人买卖商品房所涉外汇收支和汇兑业务，认真做好审核工作。同时，应按月汇总境内分支、代表机构和境外个人购买商品房的统计信息，在规定时间内按照规定的格式报送外汇局。培训会上，支局及时解答了外汇指定银行就政策实施、政策衔接、报表统计等方面提出的具体问题。通过培训，使外汇指定银行的经办人员在第一时间了解国家在房地产市场外汇管理方面的政策变化，有利于政策法规的贯彻落实工作，受到外汇指定银行的好评。