《大理白族自治州住房公积金个人住房贷款实施细则》解读

背景和依据

近年来，随着住房公积金制度不断完善和发展，2011年印发的《大理白族自治州住房公积金个人贷款实施细则》（大公积金发〔2011〕2号）已不适应新形势下大理州住房公积金高质量发展的要求，为进一步完善住房公积金个人住房贷款（以下简称公积金贷款）制度，规范公积金贷款管理，确保公积金贷款业务的规范运作，加大住房公积金对缴存人购买刚需及改善性住房的支持力度，促进我州房地产市场平稳健康发展，依据《中华人民共和国民法典》、《住房公积金管理条例》、《住房公积金个人住房贷款业务规范》（GB/T51267-2017）、《大理白族自治州住房公积金管理办法》等有关规定，结合我州公积金贷款工作实际，对现行《大理白族自治州住房公积金个人贷款实施细则》（以下简称《实施细则》）进行修订。本《实施细则》修订完成后按规定向省住建厅住房公积金监管处报备，经大理州住房公积金管理委员会五届一次会议审议通过，并按规范性文件制定要求进行了法制审查和报备，现已向社会公开发布，将于2023年6月1日起施行。

一、主要修订内容

（一）细化《实施细则》中各项内容的规定                   

细化内容主要包括：

1.公积金贷款对象及条件（第二章）

2.公积金贷款额度、期限和利率（第三章）

3.公积金贷款担保（第四章）

4.公积金贷款资料和程序（第五章）

5.公积金贷款偿还（第六章）

6.公积金贷后管理和法律责任（第七、第八章）                           

（二）《实施细则》与现行公积金贷款政策相比的主要变化：    

1.扩大公积金贷款对象范围

将公积金贷款对象由修订前的云南省内缴存职工，调整为全国具有大理州户籍或在大理州工作的缴存人，扩大了住房公积金政策的受众群体。

2.调整房屋套数认定标准

房屋套数认定由修订前的公积金贷款使用次数认定，即公积金贷款使用超过2次以上的不予受理，调整为以不动产登记机构不动产登记系统记录的住房套数、借款人公积金贷款承诺书为依据认定，即借款人实有房屋套数超过2套以上的不予受理。

3.调整公积金贷款额度条件

将公积金贷款额度由修订前非财政供养缴存人按住房公积金余额10倍计算，调整为不受缴存人身份性质的影响，使所有缴存人平等享受住房公积金政策的优惠福利。

4.取消部分贷款限制条件  

为响应国家生育政策号召，结合大部分家庭二孩、三孩的实际，对申请第二套改善型自住住房的，取消住房面积限制。

5.调整个人收入认定标准

借款人收入认定由修订前借款人所在单位提供收入证明，调整为以公积金缴存基数为准，对收入认定有异议的，可提供相应佐证材料重新计算，不再需要单位提供收入证明。

6.明确公积金贷款对房龄、抵押物使用年限的限制条件，细化不予受理公积金贷款的情形

一是明确公积金贷款抵押物的房龄不得超过30年；二是明确贷款期限不得超过抵押物剩余的使用年限；三是明确了不予受理公积金贷款的相关情形。 

二、相关问题解答

1.问：调整《实施细则》后公积金贷款的条件有哪些？

答：一是具有大理州户籍或在大理州工作的缴存人；二是年满18周岁且未达到法定退休年龄，具有完全民事行为能力的自然人；三是资信良好，有稳定的经济收入，具备相应的贷款偿还能力；四是住房公积金个人账户处于正常状态，并已连续足额缴存公积金满6个月以上，且12个月内未支取过公积金；五是具有住建部门确认的购房合同或协议，取得建造、翻建、大修住房的许可或批准文件，且时间在12个月内（不含商转公贷款）；六是已支付一定金额的首付款；七是必须为购买、建造、翻建、大修住房的产权所有人，有共有产权人的，共有产权人须为配偶、父母或子女；八是无尚未结清的公积金贷款；九是符合中心规定的其他贷款条件。

2.问：如何认定首套房和二套房？

答：借款申请人家庭没有使用过住房公积金贷款，且在不动产登记系统内没有住房，现在大理州行政区域内购买、建造、翻建、大修自住住房时申请公积金贷款，认定为首套房，执行首套房公积金贷款政策，首付比例最低为20%，5年期以下（含5年）利率为2.6%,5年期以上利率为3.1%；

借款人已使用过公积金贷款或已拥有一套住房，现在大理州行政区域内购买、建造、翻建、大修第二套自住住房时申请公积金贷款，认定为二套房，执行二套房公积金贷款政策，首付比例最低为30%，5年期以下（含5年）利率为3.025%,5年期以上利率为3.575%。

3.问：如何计算公积金贷款可贷额度？

答：公积金贷款可贷额度由公积金贷款最高额度、房屋价值、抵押物价值、还贷能力等因素综合评估后取最低值，最终可贷额度向下取整到万元。

公积金贷款最高额度：目前单职工最高可贷额度为65万元，双职工最高可贷额度为78万元；

房屋价值、抵押物价值：贷款额度与首付款之和不得超过住房总价。购买首套房，可贷额度不得超过房屋价格和抵押物价值的80%；购买二套房，可贷额度不得超过房屋价格的70%，且不得超过抵押物价值的80%。

还贷能力：月还款额不高于家庭月平均收入的50%。

月还款额为个人征信系统显示的各类负债（包含但不限于商业贷款、信用贷款或贷记卡大额透支、担保等）月还款额和该笔公积金贷款月还款额之和。

借款人家庭收入以公积金缴存基数为准（大理州外的公积金缴存人需提供缴存证明），对收入认定有异议的，可提供银行收入流水、租赁合同、合伙协议、股权分红和经营账户银行流水等收入能力佐证材料。未缴存或非正常缴存公积金的共同申请人可提供近12个月内银行收入流水或社保参保缴费资料等佐证，经中心认定后可重新确定其月平均收入。 

例如：小王的住房公积金缴存基数为8000元/月，其配偶的住房公积金缴存基数为6000元/月，在小王夫妇未提出异议的情况下，该家庭月平均收入认定为14000元/月。小王夫妇婚前均未使用过住房公积金贷款，现因购买住房首次向我中心提出贷款申请，该住房成交价格为90万元，已支付18万元的首付款，现向中心提出公积金贷款72万元20年的贷款申请，以等额本息方式还款为例，该笔贷款的月还款额合计为4029.24元/月，在无其他负债的情况下，该家庭户的月还款额未超过家庭月平均收入的50%，公积金贷款金额与首付款之和未超过住房总价，且未超过房屋价格和抵押物价值的80%。小王夫妇在符合中心其他贷款条件后，可以正常办理该笔公积金贷款业务。

4.问：如何判断个人征信是否符合公积金贷款条件？

答：根据中国人民银行个人征信记录和公积金贷款记录作为判断依据，若借款申请人及配偶存在连续3期以上或累计6期以上逾期记录，则不符合贷款申请条件。