大理州住宅专项维修资金应急使用操作指南

一、制定依据与目的

为规范住宅专项维修资金（以下简称“维修资金”）在危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况下的应急使用管理，简化审批流程，压缩办理时限，明确各方职责，确保资金专款专用、公开透明，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）、《云南省物业管理规定》（省政府令第225号）、《云南省消防条例》《关于进一步加强和规范城镇小区住宅专项维修资金管理的实施意见》（云建房〔2015〕189号）及特种设备安全等相关法律法规规定，结合大理州实际，制定本指南。

二、术语定义

本指南所称维修资金应急使用，是指住宅小区保修期满后的共用部位、共用设施设备发生危及房屋安全使用和人身财产安全、公共安全的紧急情形，需立即实施维修、更新、改造时，免于常规业主表决程序，启动简化流程使用维修资金的行为。

三、适用范围

大理州行政区域内已交存维修资金的商品住宅、保障性住房、老旧小区、安置房小区等住宅类项目，适用本指南。

已成立业主委员会的小区，由业主委员会负责发起；未成立业主委员会但有物业管理委员会的，由物业管理委员会发起；未成立业主委员会及物业管理委员会，但有物业服务企业的小区，由物业服务企业负责发起；既无业主委员会、物业管理委员会，也无物业服务企业的小区，由属地社区居民委员会负责代申请、代组织、代验收。

四、启动条件

同时满足以下条件的，方可启动应急使用程序：

（一）属于本指南第五条所列紧急情形之一，且经相关主管部门或专业机构出具书面认定意见；

（二）隐患或故障危及房屋安全使用和人身财产安全、公共安全，需立即维修；

（三）维修项目属于保修期满后的共用消防设施、共用部位、共用设施设备；

（四）无其他可立即使用的资金渠道（包括但不限于物业服务企业承担部分、小区公共收益、建设单位应承担的保修责任等）。申请主体应当在申请时就此项作出书面承诺，存档备查。

五、应急使用的适用情形

有下列危及房屋使用和人身财产安全、公共安全的紧急情形之一，需要立即使用维修资金实施维修的，可启动应急使用程序：

（一）电梯故障：电梯发生故障危及人身安全，无法正常使用严重影响业主生活的，经特种设备安全监督管理部门或电梯专业检测机构出具整改通知或认定意见的；

（二）消防设施故障：消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或发生故障，经消防救援机构出具整改通知书或认定意见的；

（三）屋面、外墙渗漏：屋顶、屋面、外墙发生渗漏，严重影响业主房屋正常使用的，经县（市）住房和城乡建设局现场核实或经有资质的房屋质量检测机构出具认定意见的；

（四）外墙脱落隐患：楼体外墙墙面存在脱落、剥落等危险，危及人身财产安全的，经有资质的房屋质量检测机构核实或出具认定意见的；

（五）供水设施故障：二次供水系统中水泵损坏或水管爆裂导致停水，严重影响业主生活的（非供水部门承担部分），经县（市）住房和城乡建设局或其指定的专业机构核实并出具认定意见的；

（六）排水设施故障：小区专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，严重影响业主生活或危及财产安全的，经县（市）住房和城乡建设局或其指定的专业机构核实并出具认定意见的；

（七）供配电设施故障：小区自管变配电设施发生故障，造成停电或漏电，严重影响业主生活或危及人身财产安全的（非供电部门承担部分），经县（市）住房和城乡建设局或其指定的专业机构核实并出具认定意见的；

（八）房屋结构安全隐患：发生严重沉降、倾斜、开裂等危及房屋安全的紧急情况，经有资质的房屋质量检测机构出具证明的；

（九）其他紧急情况：其他经县（市）住房和城乡建设局会同相关主管部门认定，危及房屋使用和人身财产安全、公共安全的紧急情形。适用本项的，县（市）住建局应当在审批后5个工作日内将认定情况报州住房和城乡建设局备案。

六、申请材料

申请主体应当提交以下材料：

（一）大理州住宅维修资金应急使用申请表（由州住房和城乡建设局制发样表）；

（二）相关主管部门或专业机构出具的书面认定材料（根据本指南第五条所列情形对应提供）；

（三）隐患或故障现场照片、视频（能够清晰反映问题位置及严重程度）；

（四）维修初步方案，内容包括：维修内容、预计费用、施工周期。申请主体应在审核阶段补充提供至少两家有资质的施工单位出具的维修方案及报价（或简易询价、竞争性谈判记录）。情况特别紧急或当地有资质的施工单位不足两家的，经县（市）住房和城乡建设局同意，可采取直接委托方式确定施工单位，但应在事后公示中说明理由；

（五）业主分户面积清册（由不动产登记机构或物业服务企业出具并盖章确认）。

七、应急使用流程

（一）申请受理（1个工作日）

申请主体备齐材料后，向属地县（市）住房和城乡建设局（以下简称“县市住建局”）维修资金管理部门提交申请。支持线上政务平台、线下窗口双渠道提交。材料齐全的，当日受理并登记；材料不齐全的，一次性告知补正内容。

（二）审核审批（3个工作日）

县（市）住建局对材料真实性、完整性及紧急程度进行审核，核定资金额度的合理性，在3个工作日内完成审核并作出是否同意的决定。

申请主体应当提供至少两家有资质的施工单位出具的维修方案及报价，或通过简易询价、竞争性谈判方式确定合理价格。县（市）住建局可参照市场信息价或同类项目价格进行审核。应急维修工程预算超过一定金额的，应当实行审价制度，审价费用在维修资金中列支。

（三）资金拨付

审批通过后，县（市）住建局于当日向维修资金专户银行出具拨付通知。专户银行在1个工作日内完成资金划转，优先预拨付不低于核定费用50%的工程款，保障立即开工。

工程预算较大的项目，可参照工程进度分期拨付进度款。

剩余资金在公示期满无异议或异议不成立后，由申请主体凭验收报告、公示结果证明、结算资料及合法票据申请拨付尾款。县（市）住建局在收到申请后2个工作日内完成审核并通知银行拨付。

（四）整改验收与公示

施工完成后，申请主体报县（市）住建局、相关认定部门（涉及消防的由消防救援机构参与、涉及电梯的由特种设备安全监督管理部门参与）、街道办事处或社区居民委员会进行联合验收。验收合格的，各方签署验收意见。验收合格后1个工作日内，申请主体应在小区公告栏、单元入口及业主微信群（如有）公示以下内容，公示期不少于5个工作日：

1.紧急情形认定情况；

2.维修内容及施工单位；

3.资金使用明细（含总金额、分摊方式、各户扣减金额）；

4.验收结果。

公示期内业主有异议的，按本指南第十一条处理。公示期满无异议或异议不成立的，申请主体方可申请拨付尾款并完成结算。所有材料由县（市）住建局归档保存，保存期限不少于10年。

八、资金分摊与处理规则

（一）维修费用按照业主专有部分面积占小区总面积的比例据实分摊，由县（市）住建局从业主分户账中相应扣减。

（二）申请主体在申请时应当提供由不动产登记机构或物业服务企业出具并盖章确认的最新业主分户面积清册。

（三）维修资金分户账余额不足的，不足部分由该业主按专有部分面积比例另行承担。申请主体应当书面告知该业主应承担的金额及交存方式。社区、物业服务企业应协助催告。业主拒不交存的，申请主体可依法通过诉讼等途径主张权利。

（四）因部分业主欠缴导致维修资金分户账余额不足，影响应急维修工程整体推进、危及公共安全的，可先从小区维修资金统筹账户中垫付，或由县（市）人民政府协调设立应急周转金先行垫付，再向应承担责任的业主依法追偿。

（五）涉及公有住房的，按照云南省及大理州公有住房维修资金管理规定执行。

九、各方职责

（一）相关认定机构：

消防救援机构：负责消防设施故障的认定并出具书面意见，提供整改技术指导，参与涉及消防的联合验收；

特种设备安全监督管理部门：负责电梯故障的认定并出具书面意见，提供整改技术指导，参与涉及电梯的联合验收；

有资质的房屋质量检测机构：负责外墙脱落隐患、房屋结构安全隐患的核实认定并出具书面意见；

县（市）住房和城乡建设局或其指定的专业机构：负责屋面外墙渗漏、供水设施故障、排水设施故障、供配电设施故障的核实认定并出具书面意见。

（二）县（市）住房和城乡建设局：负责维修资金的审核审批、资金拨付、全程监管、档案管理，指导专户银行合规操作，处理投诉举报。

（三）州住房和城乡建设局：负责全州维修资金应急使用的政策指导、监督检查和业务培训，制定审价金额标准指导意见，对各县（市）适用兜底条款的审批情况进行备案管理。

（四）街道办事处、社区居民委员会：协助申请主体协调业主关系，对无业委会、无物业小区履行代申请、代组织、代验收兜底职责，督促公示，化解矛盾纠纷。

（五）业主委员会、物业服务企业：作为申请主体时，负责发起申请、组织施工、收集材料、落实现场管理、反馈施工进度、组织公示。

（六）施工单位：按照维修方案及施工规范组织施工，保证工程质量与安全，按期完工，提供合法有效的结算票据。

（七）维修资金专户银行：按照住建部门的拨付指令及时划转资金，做好专户管理与资金流向监管。

十、简化与便利措施

（一）免于业主表决：符合本指南规定的紧急情形，经认定后直接启动应急流程，无需召开业主大会或征求业主表决。

（二）材料精简：取消业主表决材料、第三方预算审计报告（超过审价金额标准的除外）。

（三）时限压缩：审核审批不超过3个工作日，全流程尽可能缩短办理时间。

（四）社区兜底代申请：无业委会、无物业小区由社区直接牵头。

（五）预付保障：首付不低于50%，确保施工不因资金停滞。

（六）全程可追溯：所有材料、审批、拨付、公示、验收资料统一归档。

（七）先改后办：紧急情形可能立即导致人员伤亡或重大财产损失的，申请主体可先行组织施工，同时向县（市）住建局电话或书面报备，并在5个工作日内补办全部手续。事后经审核不符合应急使用条件，或施工单位选择、工程价格显失公允的，相关费用由作出决策的组织或个人承担，不得在维修资金中列支。

十一、异议与投诉处理

（一）业主对资金使用、维修质量、费用分摊等有异议的，可向属地县（市）住建局、相关主管部门或街道办事处投诉举报。

（二）受理单位应当在收到投诉举报后7个工作日内进行调查核实，并书面答复投诉人。

（三）经查实存在违规使用维修资金情形的，由县（市）住建局责令整改，依法追回资金；涉嫌违法的，移送有关部门处理。

十二、监督管理与法律责任

（一）任何单位和个人不得虚报、冒领、挪用、套取维修资金。

（二）住房和城乡建设、财政、审计、市场监管、消防救援等部门不定期开展联合抽查。

（三）申请主体对申请材料的真实性、合法性负责。弄虚作假的，依法追回资金，并按照《住宅专项维修资金管理办法》等相关规定追究法律责任；构成犯罪的，依法移送司法机关。

（四）施工单位存在偷工减料、使用不合格产品、不按方案施工等行为的，由住建部门依法处理，并纳入建筑市场信用管理。

（五）行政机关及其工作人员在审核审批、资金拨付、监督管理中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

十三、附则

（一）本指南自印发之日起施行，大理州各县（市）遵照执行。此前有关规定与本指南不一致的，以本指南为准。

（二）本指南由大理州住房和城乡建设局负责解释，涉及消防、电梯、供水、电力等情况的由相关监督管理部门配合解释。本指南根据上级政策及实际执行情况适时修订。

（三）应急使用完成后，申请主体应在3个月内配合完成业主分摊扣减、公示存档等闭环手续。