《大理州商品房预售资金监管实施细则（试行）》政策解读

大理州商品房预售资金监管实施细则

（试行）政策解读

根据相关规定要求，为使公众更好的知晓、理解文件内容，现就《大理州商品房预售资金监管实施细则（试行）》解读如下：

一、制定目的

为进一步贯彻落实国家、省房地产市场监管的部署要求，促进大理州房地产市场平稳健康发展，有力保障商品房工程建设，维护交易双方的合法权益，根据国家、省有关规定，结合全州实际，大理州住房城乡建设局会同中国人民银行大理州分行、国家金融监督管理总局大理监管分局研究起草了《大理州商品房预售资金监管实施细则（试行）》（以下简称《细则》），经广泛征求社会各界意见和建议，并修改完善，于2023年10月30日印发。

二、制定依据

《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《住房城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）、《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）等。

三、主要内容

（一）适用范围和监管部门

大理州范围内新批准预售的商品房项目，其预售资金的收存、使用和监督管理，适用本《细则》。

商品房预售资金监管是指住房城乡建设部门会同监管银行对房地产开发企业的商品房预售项目预售资金实施监管，房地产开发企业须将商品房预售资金存入银行监管专用账户，实行资金全过程监管, 以保障资金专款专用, 维护购房人合法权益。

大理州住房和城乡建设局负责指导、协调、监督检查全州范围内商品房预售资金监管政策的具体实施，各县市、经开区住建部门（简称属地监管部门）负责所辖区的商品房预售资金收存、使用审批等具体监管工作，依法查处违法违规行为。

商品房预售资金：指房地产开发企业（简称开发企业）将其开发建设中的商品房预售给购房人，由购房人按合同约定支付的预购房款(包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的各种购房款)。

监管期限：自核发《商品房预售许可证》开始，至办理房屋所有权首次登记结束。

（二）监管银行

大理州住房和城乡建设局负责每2年开展一次公开招标，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行，签订商品房预售资金监管金融服务协议，建立监管银行名录；负责将监管银行名录在门户网站上进行公示，并推送至人行大理州分行、国家金融监督管理总局大理分局。未进入或者已退出监管银行名录的商业银行，不能作为监管银行承接新的监管业务。监管银行招标应综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平、经营状况及商品房预售资金监管工作评价等因素。

（三）监管账户管理

监管部门通过门户网站公示预售项目的监管银行、专用账户名称及账号。监管银行和监管账户原则上不得变更，发生房地产开发企业名称变更、项目转让等情形的，应及时办理预售资金监管相关变更手续。

商品房预售资金分为监管额度内的资金和监管额度外的资金。监管额度内的资金是指监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度，专款专用，必须用于对应工程建设。监管额度外的资金是指监管账户内超出监管额度的资金，开发企业可提取用于本项目相关支出，用于剩余工程建设的，应按规定比例拨至施工单位基本账户和农民工工资专用账户，相应额度可在监管额度内的资金中核减。

监管额度内的资金原则上大理市（含经开区、海开委）为申请预售备案房屋总价的30%，其余县为35%（总额折至每平方米数值应与项目属地同类型新建商品房建安造价相当），城市更新、城中村改造项目可下调5%。备案均价不应低于上一季度同类型新建商品房实际网签均价，出现低于情况的，总额度按上一年度同类型新建商品房实际网签均价或当季同类型新建商品房建安造价与预售面积之积金额较高的数值计取。

（四）监管资金使用

监管额度内的资金使用审批原则上设置主体结构完成二分之一、主体结构完成、竣工验收完成三个监管节点。首次支取不得早于地下结构完成；完成主体结构二分之一前，监管账户余额不得低于监管额度内资金的60%；完成主体结构封顶前，监管账户余额不得低于监管额度内资金的40%；完成竣工验收前，监管账户余额不得低于管额度内资金的5%。

预售楼栋中最高楼栋为10层以上（含10层）建筑的，增加“建设层数达三分之一”“建设层数达三分之二”节点，监管账户余额不得低于监管额度内资金的70%、55%。

开发企业可以单一楼栋或多楼栋按占比分别申请支取预售资金，符合资金使用条件的，监管部门应在2个工作日内完成审批，监管银行应在接到拨付通知的1个工作日内拨付资金。

（五）特殊情况使用预售资金

预售项目发生质量事故和重特大安全事故、未按期交付或存在不能按期交付风险、开发企业存在严重违法违规行为，影响工程建设或存在经营风险，收款单位营业范围与申请用款用途不符等其他情形的，监管部门可以暂停房地产开发企业专用账户的资金支取，限期整改。存在重大风险隐患人，全面接管预售资金监管账户或建立政府监管账户，实施封闭管理保障账户资金安全，优先用于项目工程建设。

监管账户余额未达到监管节点额度时，开发企业因支付本项目工程建设费用或农民工工资困难，存在重大社会矛盾风险隐患，确需使用预售资金支付相应费用的，应向属地监管部门提出书面用款申请，并承诺后续资金收存补足方案，经属地监管部门审核并报属地政府（管委会）同意后，可启动应急用款方式支取资金，属地监管部门应加强监督该项目后续资金收存和使用。

（六）动态监管

监管银行应切实履行预售资金监管主体责任，加强监管账户出入账管理，落实专人负责，完善授权审批等内部管理。发现开发企业预售资金未按时或足额存入监管账户的，应及时将有关情况书面告知属地监管部门。人民法院保全、执行商品房预售资金的，监管银行应按照《最高人民法院住房和城乡建设部中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）规定执行。

属地监管部门可结合开发企业信用等级、市场变化及预售许可形象进度标准调整情况，依据省州行业企业白名单、负面清单、失信主体名单及经营异常名录等逐步建立完善房地产信用评价体系，对评价等级最高的开发企业适当下调监管额度内的资金比例，下调幅度不得超过10%；对存在群访群诉情况，或有停工、烂尾风险的项目上调监管额度内的资金比例，上调幅度不超过20%。

（七）违法违规处罚

监管中发现违法违规行为的，监管部门应会同有关部门立即责令限期整改并依法依规查处，在完成整改前应暂停该项目商品房预（现）售审批、商品房网签备案系统使用权限和监管账户资金支取，对其违法违规情况予以公示、通报，记入信用档案，推送至其它信用信息公示平台。属地监管部门可以按程序制订相关措施，对违法违规行为实行举报奖励，举报人反映的线索查证属实的，可以给予举报人不高于行政处罚决定书罚款金额10%的奖励；多人投诉举报同一线索的，奖励第一投诉举报人；联名投诉举报的，按照一人次进行奖励。

商业银行、住房公积金管理部门及其委托银行应严格执行预售资金管理规定，履行监管协议、借款合同约定。监管银行未经属地监管部门审核同意，擅自拨付监管资金的，住房公积金管理部门、按揭贷款银行未将贷款放至监管账户被支取到非规定用途，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任，并由监管部门通报人民银行和国家金融监督管理部门，停止承接新的监管业务。情节严重的，从监管银行名录中移除，5年内不得参与监管银行投标，视情况停止其他业务合作，依法追究银行金融机构及相关责任人的责任，并按属地管理原则录入银行业金融机构从业人员处罚信息系统，涉嫌违法犯罪的，依法移送相关部门查处。

（八）施行时间

《细则》自2023年12月1日起施行，有效期三年，如遇上级政策调整，以上级政策为准。